房地合一稅400萬免稅額怎麼認定？設籍滿6年不代表一定適用｜真實服務案例

2026年6月28日｜賣厝阿彬服務紀錄

持有房屋超過六年、戶籍也設在裡面，就一定能使用房地合一稅自住房地四百萬元免稅額嗎？實務上並不是只看持有年限與戶籍，是否「實際居住」同樣是重要的認定條件。

簽約前出現的稅務小插曲

日前，阿彬協助夥伴的屋主準備簽約。在討論最終售價時，屋主表示自己是往返台灣與美國的退休人士，房屋已持有十年，戶籍連續設立超過六年，期間也沒有出租、供營業使用或借他人設籍。

屋主認為自己一定可以適用「房地合一稅自住房地四百萬元免稅額」，並表示已經詢問過相關資訊。

阿彬聽完後，立即向屋主說明：符合持有年限與戶籍條件，不代表一定能適用優惠，還必須具備實際居住的事實，最後仍由國稅局依個案資料認定。

自住房地優惠的三項主要條件

依財政部規定，個人交易自住房屋、土地，如要適用課稅所得四百萬元以內免稅、超過部分按百分之十課徵的優惠，必須同時符合：

一、本人、配偶或未成年子女在該房屋設有戶籍，持有並實際居住連續滿六年。

二、交易前六年內，該房屋沒有出租、供營業或執行業務使用。

三、本人、配偶及未成年子女在交易前六年內，未曾適用自住房地租稅優惠。

為什麼只有戶籍仍可能不夠？

國稅局可能依個案查核納稅義務人的生活與經濟重心，確認是否確實居住。若有跨國居住、長期不在台灣或水電使用量偏低等情況，更應提早整理可證明實際居住的資料。

可保留的資料包括水電、瓦斯或網路使用紀錄，以及信用卡帳單、電子發票、就醫、工作、通勤或其他足以呈現生活軌跡的文件。實際應準備哪些資料，仍應依個案向所轄國稅局或專業稅務人員確認。

先說清楚，避免成交後產生爭議

經過說明後，房屋最終順利出售給買方，也讓屋主在簽約前了解稅務優惠仍須經過實質認定。提前提醒並不是判定屋主一定不能使用優惠，而是避免日後國稅局查核未通過時，產生「仲介沒有說明清楚」的爭議。

房屋出售不只要談價格，也要提前評估持有期間、取得成本、自住事實與可能稅負。越早釐清，越能安排合適的出售與換屋計畫。

如果您有中和、永和或雙和地區的售屋、換屋與房地產規劃問題，歡迎與賣厝阿彬聯繫。阿彬服務於太平洋房屋中和高中加盟店，協助您在交易前整理重點、提早規劃。

提醒：本文為一般房地產交易經驗與稅務資訊整理，不構成個別稅務或法律意見。實際適用結果應以國稅局核定為準；如有疑問，可洽所轄國稅局或財政部免付費服務電話。

資料來源：財政部稅務入口網「什麼是自住房地優惠稅率？」